Wohnraumüberlassung an Mitarbeiter
Arbeitgeber setzen zunehmend auf attraktive Vergütungsbestandteile, um Fachkräfte zu gewinnen und zu binden. Vor dem Hintergrund der angespannten Wohnraumsituation gewinnt die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung von Wohnraum dabei auch steuerlich an Bedeutung.
Für die lohnsteuerliche Bewertung der Wohnraumüberlassung ist die Unterscheidung zwischen Wohnung und Unterkunft von zentraler Bedeutung.
Die Abgrenzung richtet sich nicht nach der Bezeichnung im Mietvertrag, sondern nach den tatsächlichen Verhältnissen. Je nachdem, ob eine Wohnung oder eine Unterkunft überlassen wird, gelten unterschiedliche Bewertungsregeln:
- Bei der Wohnungsüberlassung orientiert sich der geldwerte Vorteil an der ortsüblichen Miete.
- Bei der Unterkunftsgestellung sind die Sachbezugswerte nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgebend.
- Bei der Wohnungsüberlassung im Rahmen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung gelten besondere Regelungen.
Wohnungsüberlassung nach Vergleichsmiete
Eine Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Hierzu gehören insbesondere eine Wasserversorgung und -entsorgung sowie eine Kochgelegenheit und eine Toilette. Danach stellt z. B. auch ein Einzimmerappartement mit Küchenzeile und WC als Nebenraum eine Wohnung dar.
Bei der Wohnungsüberlassung an Arbeitnehmer ist als ortsüblicher Mietwert die Miete anzusetzen, die für eine nach Baujahr, Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung üblich ist (Vergleichsmiete). Für steuerliche Zwecke kann bei Ermittlung anhand eines Mietspiegels grundsätzlich der niedrigste Wert der Mietpreisspanne für vergleichbare Wohnungen angesetzt werden. Hinzuzurechnen sind die auf die Wohnung entfallenden umlagefähigen Nebenkosten.
Hinweis:
Maßgeblich ist die Vergleichsmiete unabhängig davon, ob die Wohnung z. B. als Werks- und Dienstwohnung im Eigentum des Arbeitgebers oder dem Arbeitgeber aufgrund eines Belegungsrechts zur Verfügung steht oder von ihm angemietet worden ist.
Bewertung einer Unterkunft nach Sachbezugswerten
Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, ist steuerlich grundsätzlich der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) maßgebend. Für 2026 beträgt der Sachbezugswert monatlich 285 Euro.
Der amtliche Sachbezugswert ist auch dann anzusetzen, wenn der Arbeitgeber die dem Arbeitnehmer überlassene Unterkunft gemietet und ggf. mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat.
Bewertung bei Gemeinschaftsunterkünften
Eine Gemeinschaftsunterkunft zeichnet sich dadurch aus, dass sie Wohnheimcharakter hat. Hierzu zählen z. B. Lehrlingswohnheime, Schwesternwohnheime und Kasernen. Kennzeichnend sind gemeinschaftlich genutzte Wasch- und Duschräume sowie häufig Gemeinschaftsküchen oder Kantinen.
Praxistipp:
Ein überlassener Wohnraum bei Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche stellt steuerlich eine Unterkunft dar. Wird also ein eigentlich als Wohnung anzusehender Wohnraum von mehreren Personen genutzt, greifen die Unterkunftsgrundsätze.
Bewertungsabschlag (nur) bei Wohnungen
Bei der Überlassung von Wohnungen kann vor der Ermittlung der steuerlichen Folgen ein sog. Bewertungsabschlag vorgenommen werden. Der Bewertungsabschlag beträgt ein Drittel vom ortsüblichen Mietwert, wenn dieser bei nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten liegt. Die nach Anwendung des Bewertungsabschlags ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile.
Nach Berücksichtigung des Bewertungsabschlags bleiben die Mietvorteile bei der Wohnungsüberlassung außer Ansatz, wenn sie zusammen mit anderen nach § 8 Abs. 2 Satz 1 EStG zu bewertenden Sachbezügen die monatliche Sachbezugsfreigrenze von 50 Euro nicht überschreiten.
Praxistipp:
Bei der Bewertung einer Unterkunft mit Sachbezugswerten kann anders als bei der Wohnungsüberlassung die Sachbezugsfreigrenze nicht angewandt werden.
Überlässt der Arbeitgeber Wohnungen überwiegend an fremde Dritte, kann er zwischen zwei Bewertungsmethoden wählen: entweder nach § 8 Abs. 2 EStG (mit Bewertungsabschlag) oder nach § 8 Abs. 3 EStG (mit Berücksichtigung des jährlichen Rabattfreibetrags in Höhe von 1.080 Euro).
Wohnungsüberlassung bei doppelter Haushaltsführung
Notwendige Mehraufwendungen, die einem Arbeitnehmer wegen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung entstehen, können vom Arbeitgeber steuerfrei erstattet werden.
Als notwendige Aufwendungen für eine Zweitwohnung des Arbeitnehmers am Ort der ersten Tätigkeitsstätte können die tatsächlichen Kosten berücksichtigt werden. In Inlandsfällen ist ein monatlicher Grenzbetrag von 1.000 Euro zu beachten. In Auslandsfällen gilt ab 2026 eine höhere monatliche Grenze von 2.000 Euro.
Wird im Rahmen einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung eine Wohnung überlassen, ist vor der Ermittlung des geldwerten Vorteils zunächst der Bewertungsabschlag von einem Drittel zu berücksichtigen.
Zusätzlich zum maßgebenden Grenzbetrag kann der Arbeitgeber die notwendigen Aufwendungen für die Ausstattung oder Einrichtung der Zweitwohnung sowie Stellplatzkosten am Beschäftigungsort steuerfrei erstatten. Eine am Beschäftigungsort erhobene Zweitwohnungssteuer kann dagegen nicht steuerfrei übernommen werden.
Übersicht zur Wohnraumüberlassung
| Fall | Wann liegt er vor? | Bewertungsmaßstab | Besonderheiten |
|---|---|---|---|
| Wohnung | Selbstständiger Haushalt möglich (Küche/Kochgelegenheit, Bad/WC etc.) | Ortsübliche Vergleichsmiete | 1/3-Bewertungsabschlag möglich; ggf. Sachbezugsfreigrenze; bei überwiegender Vermietung an fremde Dritte, Wahlrecht nach § 8 Abs. 3 EStG |
| Unterkunft | Kein selbstständiger Haushalt möglich oder gemeinschaftliche Nutzung | Amtlicher Sachbezugswert nach SvEV | Kürzungen z. B. bei Gemeinschaftsunterkunft, Mehrfachbelegung oder Aufnahme in den Arbeitgeberhaushalt |
| Wohnung bei doppelter Haushaltsführung | Beruflich veranlasste doppelte Haushaltsführung | Vergleichsmiete abzüglich Bewertungsabschlag | Steuerfreiheit bis zum gesetzlichen Höchstbetrag der Unterkunftskosten |